一、研究背景与意义

（一）研究背景

随着我国城镇化进程加快，城市住宅小区成为基层社会治理的核心单元，物业管理作为连接城市管理与居民生活的关键纽带，其服务质量直接关系群众生活品质与基层治理效能。当前物业管理领域普遍存在党组织引领缺位、基础设施陈旧、行业监管薄弱、矛盾纠纷频发、安全风险突出等民生痛点，如部分小区无党组织覆盖导致治理松散、老旧电梯老化影响居民出行、物业公共收益管理不透明引发信任危机等，这些问题不仅降低居民幸福感，更制约基层治理体系和治理能力现代化进程。

习近平总书记在河南考察时提出“两高四着力”重大要求，为基层治理指明方向。在此背景下，“红色物业”作为党建引领基层治理的创新载体，通过将党组织嵌入物业管理全流程，整合党建资源与物业服务功能，成为破解物业管理难题的重要路径。市住建局以“六抓六提升”行动为抓手，推动“红色物业”从“有形覆盖”向“有效覆盖”升级，构建党组织领导下的基层治理新格局，其实践经验具有重要研究价值，亟待从实践层面梳理总结，为同类基层治理提供参考。

（二）研究意义

实践意义：系统梳理我市“红色物业”建设的具体举措与成效，提炼可复制、可推广的实践模式，能够为各地解决物业管理痛点、提升基层治理水平提供实操性参考；同时，针对实践中的短板提出优化方向，可助力我市进一步深化“红色物业”建设，切实解决居民急难愁盼问题，增强群众获得感、幸福感、安全感。

治理意义：研究以“红色物业”推动基层治理的逻辑，能够丰富党建引领基层治理的实践路径，强化党组织在基层治理中的“主心骨”作用，推动形成“党组织引领、物业负责、居民参与、多方协同”的治理格局，为实现基层治理提质增效提供实践支撑。

二、三门峡市“红色物业”的实践路径与成效

（一）实践路径：以“六抓六提升”破解民生痛点

抓“红色物业”党建引领，筑牢治理核心。市住建局将物业行业党建纳入基层党建总体布局，以“支部建在小区上”为核心，推动组织覆盖与服务覆盖双提升。一方面，指导全市172个物业服务企业通过单独建、联合建党支部，派驻党建指导员等形式实现党组织覆盖率100%。全市组建“红色业委会”287个、“红色物管会”265个，吸纳党员骨干担任物业企业监督员、小区楼栋长，对无党组织物业企业选派党建指导员，填补物业行业党建空白；另一方面，开展“红色物业”示范点创建，打造20余个标杆示范小区，形成“一小区一品牌”治理模式，同时组织“党员亮身份、服务亮承诺”活动，动员390余名党员下沉小区参与物业服务监督，强化党组织在物业管理中的领导作用。

抓基础设施升级，改善人居环境。聚焦居民对基础设施的迫切需求，党组织牵头制定老旧小区改造“红色清单”，明确道路修缮、绿化提升、充电桩建设、老旧电梯更新等重点任务。2025年整合各类改造资金3.6亿元，实施245个城镇老旧小区改造项目，惠及1.9万户群众，完成供水管网改造18.67km，新建换热站5个、管网5公里；针对老旧电梯老化问题，成立攻坚专班摸排23个小区203部超15年老旧电梯，通过“政策补贴+居民共担”模式筹措资金，争取超长期国债2070万元，推动老旧电梯改造，惠及1.72万余户居民，实现“红色阵地聚心、橙色服务暖心、绿色环境舒心”。

抓信用体系建设，规范行业发展。以“红色物业”为纽带，建立“党建+物业+居民”三方协商机制，构建物业行业监管体系。一是建立物业企业信用档案与星级评定制度，2025年认定五星企业3家、四星企业18家、三星以下企业146家，将公共收益管理、矛盾纠纷化解纳入监管范畴；二是推动340个物管小区规范公共收益资金130.83万元，惠及26.52万户居民，实现资金管理“透明化”；三是实行“红黑榜”制度，将物业企业履约情况、收费标准公示情况、群众投诉情况作为信用评级依据，去年以来向“信用三门峡”上报12家红榜企业，对连续差评企业启动约谈机制，今年已倒逼3家企业整改服务问题，13条物业领域问题线索全部办结。

抓企业能力建设，提升服务水平。通过“内外兼修”提升物业企业专业能力。内部强化党建引领，推动物业企业党组织与社区党支部“结对共建”，组织供热企业与物业小区“手拉手”推进“冬病夏治”，破解供热难题；外部强化学习培训，组织物业企业到博丰明钻、祥和苑等标杆小区现场观摩，选派40余名物业主管部门管理人员赴北京、郑州、青岛等地考察学习，邀请省行业协会专家开展数字化智慧服务、应急管理等专题讲座8次，累计培训8698人次；鼓励物业企业组建30余支党员先锋队，在应急抢修、便民服务、城市防汛中主动作为，推动服务从“被动响应”向“主动上门”转变。

抓矛盾纠纷化解，促进小区和谐。构建“住建部门党组织+街道社区党组织+物业企业党组织”协同治理体系，将矛盾化解在基层。依托小区党支部建立“红色调解室”，吸纳老党员、法律工作者组成调解队伍，实现矛盾“化解在楼栋、解决在基层”；建立物业矛盾纠纷诉前调解机制，公开投诉电话，确保投诉问题化解率达96%以上；联合司法、信访等部门推行“调解进小区”模式，精准解决群众诉求；建立“星级评定与收费标准挂钩”机制，倒逼物业企业提升服务质量，推动物业企业履约率提升至92%，居民满意度达88%。

抓安全风险防控，筑牢平安防线。以“百日攻坚”为抓手，聚焦小区安全重点领域。组织党员排查整改消防隐患、电梯安全等问题46处，联合中裕燃气党员志愿者上门宣传用气安全知识、排查燃气安全隐患；建立“党员楼栋长+物业安全员”联防机制，开展城市防汛、消防等应急演练12场次；创新电梯保险机制，签订电梯维修保险320部，理赔金额28.9万元；严查消防通道隐患，检查320余个住宅小区，整改安全隐患381处；加强电动车安全管理，劝阻飞线充电等不安全行为 650余次，建设住宅小区充电口6.7万个、机关企事业单位充电设施4132个，满足居民安全用电需求。

（二）实践成效：构建基层治理新格局

组织覆盖从“有形”到“有效”突破：物业服务企业党组织覆盖率达100%，“红色业委会”“红色物管会”实现重点小区全覆盖，党建指导员精准对接无党组织企业，党组织在物业管理中的领导核心作用充分发挥，改变了过去“物业无党管、小区无组织”的松散状态。

民生痛点从“闹心”到“舒心”转变：老旧小区改造惠及近2万户居民，老旧电梯改造解决1.72万户“上楼难”问题，公共收益规范管理让26.52万户居民受益，群众关心的基础设施、服务质量、资金透明等问题得到快速解决，居民生活品质显著提升。

行业监管从“松散”到“规范”升级：物业信用体系与“红黑榜”制度落地，推动行业规范化水平提升，企业整改率、问题线索办结率达100%，群众投诉量同比下降30%，物业行业从“无序竞争”向“良性发展”转型。

治理格局从“单一”到“协同”优化：“三方协商机制”“协同治理体系”整合住建、街道、社区、物业、居民等多方力量，形成“党组织引领、多方参与、共建共享”的基层治理新格局，基层治理效能显著提升。

三、“红色物业”建设中存在的问题与挑战

（一）是党建引领深度不足，部分环节“虚化”

部分未建立党组织物业企业的党建指导员工作开展不到位，指导内容缺乏针对性，未能有效帮助企业建立党建与业务融合的机制；部分“红色业委会”成员因缺乏治理经验和法律知识，在与物业企业协商公共事务、监督服务质量时话语权不足，党组织的领导作用未能贯穿物业管理决策、执行、监督全流程。

（二）是资金筹措压力大，可持续性待提升

老旧小区改造、电梯更新等基础设施升级高度依赖财政资金与国债支持，但三门峡市作为三四线城市，地方财政压力较大，难以长期承担高额改造费用；“政策补贴+居民共担”模式中，部分老年居民、低收入家庭经济能力有限，难以承担分摊费用，导致部分改造项目推进缓慢。

（三）是物业企业能力不均，数字化水平滞后

虽然通过培训提升了从业人员素养，但中小物业企业仍存在专业人才短缺、服务标准化不足等问题，在应急管理、智慧服务等领域能力薄弱；数字化智慧服务推广局限于标杆小区，多数小区未实现“线上报修、智能安防、数据分析”等功能，无法满足居民对现代化物业服务的需求，也制约了治理效率提升。

（四）是居民参与意识薄弱，协同合力不足

部分居民对“红色物业”认知度低，认为物业管理是物业企业或社区的责任，参与小区治理的积极性不高，在业委会选举、公共事务决策中存在“搭便车”现象；不同群体参与能力差异大，老年人对物业收费、服务质量敏感度高，易因小事引发矛盾，年轻群体因工作繁忙缺乏参与时间，导致多方协同的治理合力难以形成。

（五）是安全防控长效性不足，风险隐患残留

“百日攻坚”虽整改了一批安全隐患，但电梯维护、消防通道管理、电动车充电安全等领域仍存在“运动式治理”倾向，缺乏常态化巡查、预警与处置机制；部分物业企业应急演练流于形式，党员先锋队在突发事故中的响应速度与处置能力不足，难以应对极端天气和突发情况。

四、推动“红色物业”赋能基层治理的策略建议

（一）强化党建引领实效，破解“虚化”难题

完善党建指导员管理机制，制定物业企业党建指导员履职清单，将物业企业满意度、小区治理改善情况纳入考核，对“挂名履职”者进行约谈或调整；建立“党建指导员+行业专家”联动机制，为物业企业提供党建与业务融合的精准指导；提升“红色业委会”能力，定期组织业委会成员开展政策法规培训、治理经验交流活动，邀请标杆小区业委会成员、律师开展实操教学，为业委会提供专业支持。

（二）创新资金筹措模式，保障可持续发展

拓宽资金来源渠道，除财政资金与国债外，探索“政府补贴+居民分摊+社会资本参与”模式，鼓励房地产企业、物业企业开发小区增值服务（如闲置空间租赁、便民服务），增加公共收益规模，反哺设施维护与服务提升。建立差异化费用分摊机制，针对老年居民、低收入家庭，以“费用缓缴”“公益收入帮扶补贴”等方式，对困难家庭的相关费用进行补贴，确保改造项目“不落下一户”。

（三）提升物业企业能力，推动数字化转型

实施物业企业培育计划，建立物业行业“人才库”，为企业提供人才推荐、技能培训等服务，解决人才短缺问题；选派标杆企业管理人员驻点指导，对中小物业企业开展“一对一”定点帮扶；搭建智慧平台，推广数字化智慧服务，提升服务与治理效率。

（四）激发居民参与活力，凝聚协同合力

通过小区公告栏、微信公众号、居民座谈会等形式，加强“红色物业”宣传引导，邀请居民参与日常监督，增强主人翁意识；拓展居民参与渠道，设立“线上征集意见箱”，举办“小区议事茶话会”，鼓励居民参与小区规划、服务评价等公共事务，对积极参与者给予“红色积分”奖励（可兑换物业费减免、便民服务等），激发参与热情。

（五）健全安全防控机制，守住平安底线

建立常态化安全管理体系，明确党员楼栋长、物业安全员的日常巡查职责，建立“月巡查、季通报、年考核”制度，将安全管理成效纳入物业企业信用评级。建立党员先锋队应急响应机制，明确突发事故处置流程，定期组织“实战化”应急演练，邀请消防、燃气、医疗等专业人员现场指导，提升响应速度与应急处置能力，筑牢小区安全防线。